自2009年后，北京798艺术区的商业化成为一个高频话题。不久前发生的798创始业主与七星物业的正面冲突，终于将潜藏在798繁荣表象下多年的矛盾公开化。
由于三年前的金融危机对艺术市场的影响，原先被冠予中国当代艺术中心的798艺术区实际上悄悄转型。2010年后，798艺术区的业主或出入艺术区的艺术人士逐渐对园区业态抱怨颇多：游客越来越多，只看展览不买作品;咖啡馆、礼品店及服装、皮包等时尚店增多，展览越来越商业化;一些书店、实验空间等学术业态不断撤出。
从798艺术区在2000年初首批艺术家和画廊等机构业主入住后，2006至2008年是798最繁荣的时期。在这一时期，798经历了第一次转型，即以艺术家工作室为主，转向以画廊和民营美术馆为主。这轮转型让所有的艺术家和大小画廊都从市场高潮中获益，无论上千平方米的大空间还是几十平方米的小画廊，各种风格、价格和媒介的艺术品几乎都能销售掉。
这就催生了798艺术区的黄金期。知名度越来越大，最终被媒体和政府誉为北京的一张新名片;各国政要造访798，各新兴阶层纷纷在798开设画廊和美术馆;当代艺术的商业化使得一批艺术家一夜暴富，各种艺术杂志和网站在艺术广告的催生下雨后春笋般涌现，一些画廊甚至耗费巨资策划一些不挣钱的实验展览。一切看起来有文艺复兴的气氛，当代艺术和商业进入一个良性循环时期。
艺术家和画廊的财富暴增的同时，798艺术区的房租也节节高涨。从2000年初期的每天一平方米5毛，到2009年增长到4元至5元，位置最好的地段被耐克中国公司租赁甚至达到8元。但这依然未能阻止各种背景的业主通过各种办法租赁空间，有些甚至还通过高层的关系打招呼。
在2009年金融危机后的一年内，798的房价曾经短暂地下降过，但在2010年后很快又开始上扬。原因是又有不少新机构愿意入驻，但这次的性质有所不同，除了佩斯、林冠、亚洲艺术中心等少数大画廊，更多的是一些业余但有钱的业主，比如卖工艺品、行画和保守学院派的非当代艺术的画廊，以及各种时尚、礼品店和咖啡馆。这实际上是798的第二次转型，即从前卫性、探索性的当代艺术展示中心转向前卫和保守、学术和商业兼具的混合业态。
尽管不断涨房租，但并未构成对798业主的房价承受力的冲击。一方面，艺术市场的繁荣使收入和投资的增长足以承受高房价;另一方面，798物业对新老业主采取区别对待政策，新来的大客户一下子起价5元至8元，2000年早期的租户还维持在1元左右的低价。直到2011年，798艺术区较大的创始业主徐勇的时态空间的房租还维持在1.5元左右。
至2012年，798艺术区的第二次转型接近完成，其房租普遍都涨到7元左右，接手耐克空间的悦美术馆甚至达到10元。798的业态结构已不是商业和前卫兼具，而是基本上商业化了。有些小街几乎70%的店面是礼品店和咖啡店，画廊被淹没在一片商业店铺的招牌中。画廊的展览也已经没有2006年至2008年黄金期的前卫探索的风格了，更多的是重复、单调和空洞的商业视觉展。
在一定程度上，798正在“明洞化”。“明洞”原是韩国首尔一条著名画廊街所在的区域，最终为时尚店、咖啡馆和小商品商铺淹没，并成为首尔商铺租赁最贵的地区之一。理论上，普遍达到5元以上的房租已不适合作为画廊业态的商业模式。在2009年艺术市场下滑后，798艺术区内实际上15万元以上的作品都很难卖。更要命的是，随着艺术区的旅游景点化，798的参观人群在中低端化，造成一个奇怪现象，即虽然798艺术区每天门庭若市，但看展览的不买艺术品，高端的艺术品购买者又嫌798中低端化不愿来。
在上述房租连年上涨和市场低迷的情况下，画廊的收入实际上都被房租、画册印刷费、展览宣传费、作品运输费抵消了。尽管798艺术区的画廊都在大面积缩减开支，比如，原来2006年后黄金期的每两周一个展览，变成每两三个月一个展览，一些展览尽量不做画册，或者画册做得比以前小而薄，压缩广告费，为减少策展费，甚至策展人由画廊老板或画廊学术工作人员自己承担。因为资金紧缩，伊比利亚美术馆由非营利空间改成画廊，唐人艺术中心由原来养活众多艺术杂志的广告大户到不再做广告。
2012年，大部分798艺术区的画廊都处于亏损状态。画廊区正成为当代艺术的免费教育基地，人们来看展览但不购买画廊展品，看完展去喝咖啡、购物和吃饭。众多的画廊在不盈利的前提下，之所以还在坚持，主要是出于一种虚荣心或者对未来市场复苏的期待。但作为一种不盈利的叫好不叫座的商业模式，798艺术区实际上的商业条件是不合理的。
798艺术区的中小画廊这几年在悄悄易主，大画廊仍有资本实力继续在798艺术区呆下去。理论上，798房租按市场操作持续涨下去，终有一天画廊业和艺术机构会整体迁出，最终沦为高级时尚区。但没想到的是，高涨的房租与七星物业的矛盾提前爆发了。9月28日《798十年海报展》在时态空间开幕，开幕式上，798管委会负责人到会热情洋溢致辞，但10月15日闭幕后半个月，时态空间在未经通知的前提下遭遇物业封门，差点导致第二天在时态空间举办的欧盟电影节发布会不能如期进行，最终以徐勇将此场发布会的场地租金交给物业才打开大门。
封门的起因是物业要在2013年起将时态空间的房租由1.7元涨至3.5元，按时态空间1000多平方米的面积，一年就要多付50万元左右。因谈判不成，时态空间一直拖欠部分房租未交。封门后，园区的艺术机构代表准备推选协商代表跟物业谈判，时态空间业主徐勇本人还带领员工在园区手执标语“散步”进行抗议。这是798艺术区形成以来首次创始业主与物业公开冲突。
物业掌控着798的房屋租赁大权，并在798的管理结构中扮演着重要角色。在公共管理上，798艺术区的管理实际上是一个双重结构，即798管委会和物业。管委会即798艺术区管理建设办公室，它主要负责园区的规划、管理和与业主之间的协调，直属朝阳区政府行政领导;但整个园区的房屋租赁以及房租定价权则在798艺术区上属的七星集团物业手里。在业主和物业发生冲突时，像徐勇遭遇封门有可能造成国际影响和对政府造成负面形象的事件，管委会也只能协调，但不能命令物业行事。
物业与业主的冲突由来已久，由于物业是由原七星的工作人员或工人构成，工作人员的素质良莠不齐。比如，业主和物业在租赁价格或管理方式上协商不成时，物业往往采用停水停电甚至封门的粗野方式逼业主就范。大部分业主因为寄人篱下，多是忍气吞声、息事宁人或走人了之。有些外资画廊是通过大使馆发律师函解决，外资画廊有国际背景还容易善后处理，但没有背景的业主往往屈服于物业的粗野方式。
徐勇的空间是798仅存的创始空间地段最好、租金相对便宜的空间，这些年苦心经营，希望空间不要过于商业化。徐勇参与过十年前保护798艺术区不被拆掉的活动，从情感上，他不能接受自己作为创始空间和探索性空间被一下子提高了2.5倍的租金。尤其是目前还在谈判期间，前一个月刚做完798十年回顾展，还和一些朋友处在798再度辉煌的期待中，物业等展览一结束就无情封门，且未事先通知。
回过头看，798在2006年至2008年的黄金期正好赶上当代艺术大量资本进入的“烧钱期”，各空间都制定了先烧钱创品牌后进入盈利期的计划，黄金期正好是因烧钱而繁荣的三年。2009年后，物业一直要给创始空间的低租金提升价格，但每次因业主的联名写信给有关部门而维持低价。这一次物业是铁了心要大幅度提升租金。
798在繁荣期过后，处于一个再升级的十字路口。一方面，798艺术区的房租是属于企业经营的范畴，它必须按照利润最大化和价高者得的原则进行市场定价;另一方面，按照市场原则，798艺术区的前卫和探索艺术的比重不断下降，商业化和劣质机构入驻比重加大，过快的房租上涨正超出画廊和艺术机构的承受力。
从市场经济看，798艺术区完全变成时尚区也顺理成章，国外很多画廊区的演变也是如此。但因中国的社会主义性质，地方政府和社会舆论又不允许798艺术区这样一个新文化名片彻底消失，因此政府、企业和业主这三方的利益就无法协调。理论上，798艺术区应该纳入朝阳区的整体规划中，从而做到在商业和艺术创新之间取得再平衡，促进文艺大发展、大繁荣。
随着798时态空间业主对物业的抗议事件，由徐勇等人发起的798业主协商代表会，准备推举代表跟政府、物业进行三方会谈，希望能在中国国情的框架内探索一个协商共赢的模式，他们提出，艺术区在涉及到园区整体和重大利益包括房屋租赁价格和管理政策的调整时，应该经过与园区机构代表协商的咨询程序，并在合约纠纷中文明履约，摈弃随意断水断电和封门等不和谐手段，在协商不成时应按照法律程序解决。
如果上述模式能达成，这倒是对目前中国基层组织的野蛮执法和强制性利益调整引发的社会矛盾的一种社会创新管理的示范。对798而言，这并非是新的尝试。事实上，早在2002年左右，798的走向繁荣正是由于政府、企业和业主协商共赢的结果。当年面临被拆迁建电子城的危险，正是在朝阳区政府、七星企业和园区艺术家的共同努力之下，才保留并创造了798的辉煌。
798艺术区并未到了完全崩溃的地步，它仍有空间找出提升的解决方式，但任何一种单方面的行为事实上都不能有助于798的再发展。这需要798的管理方提升管理水平，并继续沿着政府、企业和业主协商共进的方式前进。
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